35 %. C’est le chiffre qui fait tiquer bien des résidents temporaires au Canada, tentés par l’achat d’un logement : la mise de fonds minimale exigée par certaines banques, bien supérieure à celle demandée aux citoyens ou résidents permanents. Pour franchir cette barrière, il ne suffit pas de sourire à son conseiller. Les établissements veulent des preuves solides : stabilité d’emploi, revenus démontrés sur le territoire, parfois l’aval d’un crédit international ou la justification d’actifs à l’étranger. L’accès au prêt hypothécaire existe, mais le parcours ressemble à une course d’obstacles où chaque règle dépend du statut migratoire et du niveau de confiance accordé par le prêteur.
Prêt hypothécaire au Canada : ce que les nouveaux arrivants doivent savoir
Décider d’acheter un bien immobilier peu après son arrivée au Canada, c’est se lancer dans l’apprentissage accéléré des codes bancaires du prêt hypothécaire pour arrivants. Les grandes banques, telles que la Banque Nationale, la Banque Royale du Canada (RBC), Desjardins ou la Banque Laurentienne, concoctent des solutions sur-mesure pour ceux qui veulent poser leurs valises pour de bon. Mais c’est le statut d’immigration qui dicte la suite : selon votre profil, la banque revoit son approche, adapte ses critères, et parfois, hausse le ton sur les exigences.
Pas question d’envisager une visite de maison sans un dossier solide : il faut présenter la preuve d’un séjour légal, montrer un revenu stable et, dans l’idéal, fournir un historique de crédit canadien. Voilà où le bât blesse : pour nombre de nouveaux venus, le crédit au Canada sonne comme une langue étrangère. Certaines banques ouvrent la porte à un rapport de crédit international, d’autres exigent simplement d’augmenter la mise de fonds, qui grimpe parfois à 35 % du prix pour les personnes sans statut fiscal local.
Pour y voir plus clair, voici les principaux points à avoir en tête :
- La SCHL et SAGEN proposent une assurance prêt hypothécaire spécialement pensée pour soutenir l’accès à la propriété des immigrants.
- La loi sur l’interdiction d’achats d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens limite l’accès au marché, surtout pour les investisseurs étrangers et certaines catégories de résidents temporaires.
- Faire appel à un courtier hypothécaire ou s’appuyer sur un conseiller chevronné permet de mieux naviguer et de repérer l’offre ajustée à son parcours.
Le marché du prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants reste donc ouvert, mais chaque institution trace ses propres lignes : origine de l’argent, visibilité de votre revenu, cohérence avec la politique interne. À chaque profil, ses règles. Il faut également composer avec les exigences des assureurs comme la SCHL pour que l’aventure ne déraille pas en cours de route.
Quels obstacles et conditions spécifiques pour les résidents non permanents ?
Tenter d’obtenir un prêt hypothécaire avec un statut de résident non permanent, c’est accepter d’avancer sur un terrain plus contrôlé. Les banques n’attendent pas un simple sourire ni un passeport : il faut des preuves administratives claires, permis de travail ou d’études valide, preuve de séjour, voire même le visa en cours. On ne franchit pas cette étape à la légère.
Sans antécédents de crédit au Canada, la partie se complique franchement. Une absence de traces financières locales est souvent synonyme de défiance : la mise de fonds exigée augmente et peut s’étendre de 20 % à 35 % selon le statut fiscal et la perception du risque.
Autre point de blocage, la fameuse loi sur l’interdiction d’achats d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens : certains profils d’investisseurs étrangers et de résidents temporaires n’entrent tout simplement pas dans les cases autorisées, selon le type de permis en poche.
Avant de se présenter, il faut donc préparer les documents suivants :
- Présenter une lettre d’emploi, un contrat ou des relevés de paie récents.
- Mettre à disposition un rapport de crédit international dès qu’aucun historique n’a été construit ici.
- Prévoir une mise de fonds supérieure à celle requise pour les résidents permanents, souvent la règle pour convaincre.
Oui, il est possible de décrocher un prêt hypothécaire pour arrivants, mais il faut être méthodique, anticiper les demandes, et viser un dossier aussi limpide qu’une déclaration d’impôts irréprochable. À chaque étape, patience et réactivité font la différence.
Préparer un dossier solide et maximiser ses chances auprès des institutions financières
Face à une banque, le dossier ne doit souffrir d’aucune faiblesse. La banque examine de près l’historique de crédit (canadien si disponible), les preuves de revenus, la lettre d’emploi, le contrat de travail, les relevés de paie, tout doit figurer dans une des deux langues officielles. À la moindre incohérence, la procédure peut s’alourdir sans préavis.
Pour les résidents non permanents, la mise de fonds fait office de gage de sérieux. Plusieurs voies restent accessibles : utiliser ses économies, recourir au RAP (Régime d’accession à la propriété) par le REER pour ceux qui y sont admissibles, ou encore ouvrir un CELIAPP pour constituer une mise de côté dédiée à l’achat immobilier. Toujours documenter l’origine des fonds : c’est la clé pour rassurer et faciliter le traitement.
Préparez-vous à anticiper des frais supplémentaires :
- frais de notaire
- inspection
- assurance prêt hypothécaire (SCHL ou SAGEN en cas de résidence récente)
- évaluation de la propriété
Intégrer tous ces coûts dans le plan de financement évite les mauvaises surprises et montre le sérieux de votre préparation.
Les grandes banques canadiennes, à l’image de la Banque Nationale, la Banque Royale du Canada, ou Desjardins, proposent des offres pouvant s’ajuster à la situation des nouveaux arrivants : parfois, la durée d’amortissement et le taux se négocient à la lumière de votre dossier. Échanger plusieurs fois, solliciter un courtier ou un conseiller spécialisé, c’est optimiser ses chances.
Un dossier optimisé peut aussi inclure des lettres de recommandation de votre banque d’origine ainsi qu’un rapport de crédit international si besoin, de quoi rassurer le prêteur. Plus la banque perçoit un parcours stable et cohérent, plus la marge de manœuvre s’élargit pour discuter taux et modalités.
Accéder à la propriété sans statut permanent n’est jamais un sprint. Il faut s’armer de rigueur et savoir composer avec un système prudent, parfois méfiant, mais qui réserve toujours une issue à ceux qui veulent vraiment s’installer. Il suffit parfois d’un dossier limpide pour faire bouger les lignes, et franchir le seuil de cette nouvelle vie.
